Wer derzeit eine Immobilie in Florida kaufen oder verkaufen möchte, trifft auf einen Markt, der wieder deutlich mehr Bewegung zeigt – aber keineswegs überall in dieselbe Richtung läuft.
Floridaweit werden mehr Immobilien verkauft als vor einem Jahr. Gleichzeitig ist das Angebot in vielen Regionen wieder zurückgegangen. Trotzdem steigen die Preise nicht automatisch. Besonders deutlich wird das bei Eigentumswohnungen: Dort kann die Zahl der Verkäufe zunehmen, während Käufer weiterhin vergleichsweise viel Auswahl und teilweise erheblichen Verhandlungsspielraum haben.
Genau deshalb lohnt sich derzeit der Blick hinter die großen Schlagzeilen. Was in Naples passiert, muss für Fort Myers nicht gelten. Und ein Condo-Markt kann sich im selben County vollkommen anders entwickeln als der Markt für Einfamilienhäuser.
Zum Datenstand: Dieser September-Bericht wertet überwiegend abgeschlossene Verkäufe aus Juli 2026 aus. Veröffentlichungsmonat und Datenmonat sind nicht identisch. Immobilienstatistiken erscheinen mit zeitlicher Verzögerung und können nachträglich korrigiert werden.
Florida im Überblick: Mehr Verkäufe – aber zwei unterschiedliche Märkte
Florida Realtors meldet für Juli 23.870 abgeschlossene Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser. Das waren 5,1 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Bei bestehenden Condos und Townhouses wurden 8.194 Verkäufe registriert – sogar 11 Prozent mehr als im Juli 2025.
Auch die Preise wirken auf den ersten Blick recht stabil. Der Medianverkaufspreis für Einfamilienhäuser lag bei 425.000 US-Dollar, 3,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Bei Condos und Townhouses blieb der Median mit 295.000 US-Dollar unverändert.
Interessant ist allerdings, was gleichzeitig bei Angebot und Nachfrage passiert. Die rechnerische Angebotsreichweite lag bei Einfamilienhäusern bei 4,5 Monaten, bei Condos und Townhouses dagegen bei 7,8 Monaten.
Auffällig: Florida hat derzeit praktisch zwei unterschiedliche Immobilienmärkte.
Bei Einfamilienhäusern ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage deutlich enger. Bei Wohnungen ist die Verkaufsaktivität zwar ebenfalls gestiegen, Käufer haben im Verhältnis zum Verkaufstempo aber weiterhin wesentlich mehr Auswahl.
Hinzu kommt ein ungewöhnlicher Hintergrund: Die Nachfrage verbessert sich, obwohl Hypothekenzinsen weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegen. Florida Realtors sieht darin ein positives Signal, weil Käufer offenbar wieder stärker in den Markt zurückkehren, ohne erst auf deutlich niedrigere Finanzierungskosten zu warten.
Quelle: Florida Realtors, Juli 2026
Ein Median ist außerdem kein Wertindex für dieselbe Immobilie. Verkaufen sich in einem Monat beispielsweise mehr hochwertige Objekte, kann der Median steigen, obwohl sich der Marktwert eines typischen Hauses kaum verändert hat.
Naples
NABOR weist für seinen Naples-Berichtsmarkt im Juli 4.415 Immobilien im Angebot, 916 neue Listings, 762 Pending Sales und 733 abgeschlossene Verkäufe aus.
Der Medianverkaufspreis lag bei 590.000 US-Dollar, die ausgewiesene Vermarktungsdauer bei 108 Tagen.
Quelle: NABOR, Marktdaten Juli 2026
Gerade die 108 Tage Vermarktungsdauer sind interessant. Sie zeigen, dass sich der Naples-Markt zwar bewegt, aber weit entfernt von den Zeiten ist, in denen praktisch jedes vernünftig aussehende Objekt innerhalb weniger Tage verkauft wurde.
Für Käufer ist das grundsätzlich angenehm: Man kann wieder vergleichen. Für Verkäufer bedeutet es allerdings, dass Preis, Zustand und Präsentation stärker zählen. Ein Objekt, das deutlich über vergleichbaren Verkäufen angeboten wird, kann auch in einer guten Naples-Community länger liegen bleiben.
Dabei darf der Naples-Median nicht überbewertet werden. Der NABOR-Berichtsmarkt umfasst große Teile Collier Countys und ist nicht mit der eigentlichen City of Naples gleichzusetzen. Eine renovierte Immobilie westlich des US-41 konkurriert kaum mit einem älteren Condo weiter im Landesinneren – statistisch können beide trotzdem im gleichen Bericht landen.
Bonita Springs & Estero
In Bonita Springs ist vor allem der Rückgang des Angebots bemerkenswert. Der Bestand sank auf 756 Immobilien, 32,3 Prozent weniger als im Juli 2025. Gleichzeitig stiegen die abgeschlossenen Verkäufe leicht auf 123, ein Plus von 3,4 Prozent.
Die Angebotsreichweite lag bei 6,1 Monaten. Der von CCOR veröffentlichte Preisindikator lag bei rund 490.000 US-Dollar, etwa zwei Prozent unter dem Vorjahresniveau.
Quelle: CCOR / Domus Analytics, Juli 2026
Das ist eine der interessantesten Kombinationen des Monats: deutlich weniger Wettbewerb unter den Verkäufern, etwas mehr Verkäufe – und trotzdem kein steigender Preisindikator.
Mit anderen Worten: Käufer sind wieder aktiver, aber sie akzeptieren deshalb noch lange nicht jeden Preis. Für Verkäufer ist das trotzdem eine Verbesserung gegenüber 2025. Wer ein gut positioniertes Objekt anbietet, konkurriert mit erheblich weniger Alternativen. Das hilft – ersetzt aber keine realistische Preisfindung.
Estero
Auch Estero zeigt einen stark gesunkenen Bestand. Die Zahl der angebotenen Immobilien ging auf 469 zurück, 29,7 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Gleichzeitig sanken die abgeschlossenen Verkäufe von 104 auf 95. Die Angebotsreichweite lag bei 5,0 Monaten.
Quelle: CCOR / Domus Analytics, Juli 2026
Damit liefert Estero ein gutes Gegenbeispiel zu der häufig gehörten Aussage: „Wenn weniger Immobilien auf dem Markt sind, müssen die Preise steigen.“ So einfach funktioniert es nicht.
Der Bestand ist deutlich kleiner geworden – die Zahl der Käufer, die tatsächlich abgeschlossen haben, aber ebenfalls. Entscheidend bleibt deshalb, welche Alternativen ein Käufer innerhalb derselben Community und Preisklasse hat.
Was die drei Märkte gemeinsam haben
Naples, Bonita Springs und Estero sind gegenüber 2025 wieder knapper geworden. Trotzdem sind wir nicht zurück in den extremen Marktbedingungen von 2021 oder 2022.
Die CCOR-Auswertung zeigt beispielsweise, dass die Angebotsreichweite im Juli 2026 gegenüber Juli 2022 weiterhin erheblich höher lag: in Bonita Springs um rund 95 Prozent und in Estero sogar um rund 159 Prozent.
Für Verkäufer ist der Markt besser als 2025. Für Käufer ist er aber immer noch wesentlich entspannter als 2022.
Quelle: CCOR, Vergleich Juli 2022–Juli 2026
Fort Myers
Fort Myers liefert vielleicht das beste Beispiel dafür, warum man Immobilienmarktstatistiken nicht anhand einer einzigen Zahl beurteilen sollte.
Der Bestand sank gegenüber Juli 2025 um 21,3 Prozent auf 3.010 Immobilien. Gleichzeitig stiegen die abgeschlossenen Verkäufe um 8,6 Prozent auf 482. Die Angebotsreichweite ging auf 6,2 Monate zurück.
Eigentlich könnte man erwarten, dass diese Kombination die Preise deutlich nach oben zieht. Das tat sie aber nicht.
Der von CCOR veröffentlichte Preisindikator lag bei rund 336.000 US-Dollar und damit etwa 1,5 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Quelle: CCOR / Domus Analytics, Juli 2026
Auffällig: weniger Angebot + mehr Verkäufe = trotzdem leicht niedrigere Preise.
Das beschreibt den derzeitigen Markt in Südwest-Florida ziemlich gut. Die Käufer sind wieder da. Sie kaufen auch mehr. Sie sind aber deutlich preisbewusster als während des Booms.
Gut positionierte Immobilien finden Käufer. Ein Angebotspreis, der sich nicht durch vergleichbare Verkäufe oder besondere Eigenschaften rechtfertigen lässt, wird dagegen nicht automatisch akzeptiert, nur weil insgesamt weniger Objekte auf dem Markt sind.
Auch der Vergleich mit 2022 ist aufschlussreich. Die Angebotsreichweite lag in Fort Myers im Juli 2026 noch rund 143 Prozent über dem damaligen Niveau.
Wir sprechen also über einen Markt, der sich gegenüber 2025 deutlich verbessert hat – aber nicht über einen neuen Verkäuferboom.
Cape Coral
Cape Coral entwickelt sich etwas anders als die zuvor genannten Märkte.
Redfin weist über die drei Monate bis einschließlich Juli 2026 einen Medianverkaufspreis von rund 380.000 US-Dollar aus. Das waren 5,5 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Die ausgewiesene Vermarktungsdauer sank gleichzeitig von 76 auf 61 Tage. Der Medianpreis pro Square Foot lag bei 219 US-Dollar, rund 2,8 Prozent höher als ein Jahr zuvor.
Quelle: Redfin, Cape Coral Housing Market, Dreimonatszeitraum bis Juli 2026
Auf den ersten Blick sieht das nach einer recht deutlichen Marktverbesserung aus. Bei Cape Coral sollte man einen allgemeinen Stadtmedian allerdings besonders vorsichtig interpretieren.
Ein Haus an einem Freshwater Canal ist ein völlig anderes Produkt als ein Gulf-Access-Haus mit kurzem Weg zum River. Dazu kommen Baujahr, Pool, Zustand, Grundstücksausrichtung und die genaue Lage innerhalb der Stadt.
Interessanter als der Median ist deshalb die deutlich kürzere Vermarktungsdauer.
Gut positionierte Objekte scheinen schneller Käufer zu finden als im Vorjahreszeitraum. Trotzdem zeigt auch Redfin weiterhin einen Markt, in dem durchschnittliche Verkäufe unter dem Listenpreis stattfinden. Das passt zu dem Bild, das wir derzeit auch in anderen Teilen Südwest-Floridas sehen: Käufer sind aktiv – aber nicht unkritisch.
Miami & Fort Lauderdale
In Südost-Florida wird besonders deutlich, warum eine allgemeine Aussage wie „Der Immobilienmarkt in Miami steigt“ eigentlich zu wenig aussagt.
In Miami-Dade County wurden im Juli 1.935 Immobilien verkauft, 8,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Verkäufe von Einfamilienhäusern stiegen um 5,6 Prozent, bestehende Condo-Verkäufe sogar um 11,4 Prozent.
Gleichzeitig beträgt die Angebotsreichweite bei Einfamilienhäusern nur 4,8 Monate, bei bestehenden Condos dagegen 12 Monate.
Quelle: MIAMI Realtors, Miami-Dade Juli 2026
Das sind praktisch zwei verschiedene Märkte im selben County. Bei Häusern ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wesentlich enger; bei bestehenden Condos haben Käufer deutlich mehr Alternativen.
Und noch etwas ist bemerkenswert: Obwohl sich die Zahl der Condo-Verkäufe verbessert hat, blieb der Markt für Käufer vergleichsweise entspannt. Mehr Verkäufe bedeuten also auch hier nicht automatisch weniger Verhandlungsspielraum.
Für internationale Käufer ist außerdem der hohe Anteil an Barzahlungen interessant. 35,1 Prozent aller Miami-Dade-Verkäufe im Juli wurden vollständig bar bezahlt. Bei bestehenden Condos waren es sogar 47,5 Prozent.
Quelle: MIAMI Realtors, Miami-Dade Cash Sales Juli 2026
Broward County / Fort Lauderdale
Auch im Broward County zeigt sich die Trennung zwischen Häusern und Condos sehr deutlich.
Die Gesamtzahl der Verkäufe stieg im Juli um 2,6 Prozent auf 2.157 Transaktionen. Einfamilienhausverkäufe legten um knapp 8 Prozent zu, während bestehende Condo-Verkäufe um rund 2,8 Prozent zurückgingen.
Die Angebotsreichweite lag bei 4,3 Monaten für Häuser, aber bei 10 Monaten für bestehende Condos.
Verkäufer von Einfamilienhäusern erhielten im Median 96 Prozent des ursprünglichen Listenpreises. Bei Condos waren es nur 92 Prozent.
Quelle: MIAMI Realtors, Broward County Juli 2026
Das ist für einen Käufer oft aussagekräftiger als eine einzelne Veränderung des Medianpreises. Es zeigt, dass insbesondere im Condo-Markt durchaus Verhandlungsspielraum vorhanden sein kann.
Auch hier spielt Cash eine große Rolle: Rund 34,5 Prozent aller Verkäufe wurden bar bezahlt.
Orlando & Zentralflorida
Im Großraum Orlando kühlte sich die Aktivität nach dem saisonal stärkeren Juni etwas ab.
Im Juli wurden 2.720 Immobilien verkauft, 7,4 Prozent weniger als im Juni. Der Medianverkaufspreis sank von 416.308 US-Dollar im Juni auf 410.494 US-Dollar im Juli. Gegenüber Juli 2025 lag er jedoch weiterhin höher.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer stieg leicht auf 64 Tage. Der Bestand sank zwar ebenfalls leicht auf 12.043 Immobilien, trotzdem erhöhte sich die Angebotsreichweite auf 4,4 Monate, weil die Verkaufsaktivität stärker zurückging.
Quelle: Orlando Regional Realtor Association, Juli 2026
Das ist ein schönes Beispiel dafür, wie scheinbar widersprüchliche Aussagen gleichzeitig richtig sein können: Der Preis ist gegenüber Juni gefallen – und gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
Je nachdem, welchen Vergleichszeitraum man auswählt, könnte man also eine vollkommen andere Schlagzeile schreiben.
Für Käufer ist ein anderer Punkt interessanter. In einer ORRA-Umfrage berichteten 68 Prozent der teilnehmenden Realtors von mehr Verkäuferzugeständnissen als ein Jahr zuvor.
Das zeigt einen Markt, in dem Käufer wieder mehr Möglichkeiten haben, ohne dass der Markt eingebrochen wäre. Die von ORRA ausgewiesenen durchschnittlichen Hypothekenzinsen lagen im Juli weiterhin bei etwa 6,5 Prozent; für stärker finanzierungsabhängige Käufer spielt dieser Punkt entsprechend eine größere Rolle.
Tampa & St. Petersburg
Für die Metropolregion Tampa–St. Petersburg–Clearwater meldet Florida Realtors für Juli nahezu unveränderte Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser. Die Zahl lag rund 0,5 Prozent unter dem Vorjahresmonat.
Der Medianverkaufspreis für Einfamilienhäuser lag bei 415.000 US-Dollar, etwa 2,5 Prozent über dem Vorjahr.
Die Metropolregion umfasst Hillsborough, Pinellas, Pasco und Hernando County – also sehr unterschiedliche Teilmärkte.
Quelle: Florida Realtors, MSA-Übersicht Juli 2026
Genau hier zeigt sich wieder das Problem großer regionaler Durchschnittswerte. Ein regionaler Median ist ein Orientierungspunkt – aber kein Ersatz für den Vergleich innerhalb derselben Stadt, Nachbarschaft und Objektart.
Was Käufer und Verkäufer jetzt konkret beachten sollten
Für Käufer
Die Phase, in der man praktisch jede interessante Immobilie innerhalb weniger Stunden kaufen musste, ist in vielen Teilmärkten vorbei.
Das bedeutet aber nicht, dass attraktive und realistisch angebotene Immobilien unbegrenzt verfügbar bleiben. Wichtig ist deshalb eine klare Vorauswahl: Welche Region passt wirklich? Welche Community? Haus oder Condo? Welche Nutzung ist geplant? Welche Eigenschaften sind unverzichtbar – und welche nur angenehm?
Wer diese Fragen vorher beantwortet hat, kann ein interessantes Objekt schnell beurteilen, ohne aus Zeitdruck kaufen zu müssen.
Noch wichtiger als allgemeine Marktmediane sind dabei vergleichbare tatsächlich abgeschlossene Verkäufe. Ein Listenpreis zeigt zunächst nur, was ein Verkäufer erzielen möchte. Erst vergleichbare Verkäufe in derselben Lage und möglichst derselben Community zeigen, was Käufer zuletzt tatsächlich bezahlt haben.
Gerade jetzt kann sich genaueres Hinsehen lohnen: Der Markt ist aktiver geworden, aber in vielen Segmenten weiterhin selektiv.
Für Verkäufer
Der Markt hat sich gegenüber dem sehr hohen Angebotsbestand von 2025 verbessert. Das ist grundsätzlich positiv.
Weniger Wettbewerb bedeutet aber nicht, dass Käufer wieder jeden Preis akzeptieren.
Bonita Springs und Fort Myers zeigen das besonders deutlich:
weniger Angebot + mehr Verkäufe = nicht automatisch höhere Preise.
Der Startpreis sollte deshalb nachvollziehbar sein und sich an tatsächlich vergleichbaren Immobilien orientieren.
Ein überhöhter Preis mit späteren Reduzierungen ist heute besonders leicht erkennbar. Interessenten können online genau verfolgen, wie lange ein Objekt bereits angeboten wird und wie oft der Preis geändert wurde.
Eine Immobilie, deren Preis von Anfang an plausibel ist und deren besondere Vorteile klar präsentiert werden, hat deshalb einen wesentlich besseren Start.
Fazit: Mehr Bewegung bedeutet nicht automatisch höhere Preise
Die interessanteste Entwicklung im Florida-Markt ist derzeit nicht, dass die Preise überall wieder steigen würden. Das tun sie nicht.
Die eigentliche Veränderung ist, dass wieder mehr Bewegung im Markt ist.
Floridaweit werden mehr Immobilien verkauft. In Südwest-Florida ist der Angebotsbestand gegenüber 2025 teilweise deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig bleiben Käufer preisbewusst.
Naples zeigt einen stabilen, aber nicht hektischen Markt. Bonita Springs hat erheblich weniger Angebot, ohne dass die Preise automatisch steigen. Estero zeigt, dass weniger Bestand auch mit weniger Verkäufen einhergehen kann. Fort Myers verzeichnet gleichzeitig weniger Angebot und mehr Abschlüsse – bei einem leicht niedrigeren Preisindikator. Cape Coral verkauft schneller. Und in Miami und Fort Lauderdale laufen Häuser und Condos teilweise wie zwei vollkommen unterschiedliche Märkte nebeneinander.
Genau deshalb würde ich heute weder Käufern noch Verkäufern empfehlen, ihre Entscheidung von einer allgemeinen Aussage wie „Florida steigt“ oder „Florida fällt“ abhängig zu machen.
Der Markt belohnt wieder stärker die einzelne Immobilie.
Für Käufer bedeutet das: gute Angebote erkennen, vergleichen und bei der richtigen Immobilie entschlossen handeln.
Für Verkäufer bedeutet es: realistisch positionieren, die besonderen Vorteile des Objekts klar herausstellen und nicht auf einen allgemeinen Marktaufschwung hoffen.
Und für beide Seiten gilt mehr denn je:
Nicht Florida entscheidet über den Preis, sondern der konkrete Teilmarkt, die Community und letztlich die einzelne Immobilie.
Wenn Sie wissen möchten, was die aktuelle Marktentwicklung für Ihre eigenen Kauf- oder Verkaufspläne bedeutet, können Sie mir über das Kontaktformular Ihre Frage schicken.
Quellen und Datengrundlage
Die verwendeten Quellen sind jeweils unmittelbar bei den entsprechenden Zahlen und Aussagen angegeben.
Die verschiedenen Marktberichte verwenden unterschiedliche geografische Abgrenzungen und teilweise unterschiedliche Objektgruppen. Der NABOR-Berichtsmarkt für Naples ist beispielsweise nicht mit den Stadtgrenzen von Naples gleichzusetzen.
Cape Coral basiert ausdrücklich auf einer Redfin-Dreimonatsauswertung bis einschließlich Juli 2026; die übrigen regionalen Zahlen beziehen sich überwiegend auf den Monat Juli.
Prozentvergleiche beziehen sich, sofern nicht anders angegeben, auf den jeweiligen Vorjahreszeitraum.
Medianpreise zeigen den Mittelpunkt der tatsächlich abgeschlossenen Verkäufe. Sie sind kein Wertindex für eine identische Immobilie.
Auch die Angebotsreichweite ist eine Marktkennzahl. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen aktuellem Bestand und Verkaufstempo und ist keine Prognose dafür, wie lange ein bestimmtes Haus oder Condo zum Verkauf stehen wird.
Meine Einordnungen und Schlussfolgerungen sind von den jeweils berichteten statistischen Messwerten zu unterscheiden.
Hinweis: Marktdaten und Einschätzungen beziehen sich auf den genannten Veröffentlichungszeitpunkt. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für die Vollständigkeit oder dauerhafte Aktualität übernommen werden. Der Bericht ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.